Investovanie do nehnuteľností
Investovanie do nehnuteľností v mestách ako napríklad v Bratislave je síce populárne, no prináša čoraz nižšie výnosy. Odborníci preto radia zamerať sa na menšie mestá. Ako si však vybrať nehnuteľnosť a pravidelne sa o ňu starať, ak lokalitu dostatočne nepoznáte a z miesta bydliska to máte niekoľko hodín cesty?
Dve hlavné námietky proti investícii mimo miesta bydliska sú:
♦ je to riskantné, pretože lokalitu dobre nepoznám,
♦ nebudem mať čas chodiť robiť obhliadky so záujemcami o prenájom, pretože je to ďaleko.
Obe obavy sa však zakladajú na nedostatku informácií. Pozrime sa teraz na proces výberu, kúpy a prenájmu nehnuteľnosti, počas ktorého námietky vyvrátime.
Aj keď sa to asi bude zdať na prvý pohľad trochu komplikované, kúpa v inom meste je jednoduchšia, ako si myslíte.
- Odporúčame začať makroanalýzou jednotlivých miest a regiónov.
Treba zohľadniť najmä:
– Počet obyvateľov a trend (rast/pokles)
– Miera nezamestnanosti
– Zamestnávatelia
– Mzdy
– Vývoj cien nehnuteľností v danom meste
– Nájomný trh
– Vývoj nájomného
– Vzdialenosť od vášho mesta
– Infraštruktúra
- Na realitných portáloch si vyhľadajte jedno- a dvojizbové byty niekde v centre a porovnajte si ich kúpnu cenu s cenou prenájmu. Urobte si ich analýzu a porovnajte viacero nehnuteľností. Ak neviete ako na to, pomoc nájdete v tomto článku.
Osobne pri nehnuteľnostiach mimo mesta bydliska hľadáme najmä novostavby. Dôvod je jednoduchý. Čím menej potenciálnych problémov s bytom (prasknuté potrubie, pokazené WC a podobne), tým menej nutnosti riešiť veci na diaľku.
Stotožňujeme sa s tým, že v Bratislave sa investovať do nehnuteľnosti neoplatí, pretože tu jednoducho nevychádzajú čísla.
- Nájdite si niekoho, kto si v danom meste kúpil byt prinajlepšom investične, a je ochotný vám poradiť. Zdrojom informácií môže byť napríklad Facebook.
- Nájdite si v danom meste zopár developerov a dohodnite si treba stretnutie s minimálne dvoma z nich.
Tento krok je zásadný! Zvyčajne na seba viažu šikovných predajcov či maklérov a budú v danom meste vašou predĺženou rukou, preto mu musíte plne dôverovať. Vybavia za vás kopec vecí (viac nižšie), pomôžu vám s hypotékami, s poistením a preto kým sa vám nepodarí nájsť dobrého developera v ďalších krokoch ani nepokračujte.
Pýtajte sa na nasledovné:
– či v danom meste funguje nájomný trh,
– o aké byty na prenájom je najväčší záujem – v akej lokalite, aká veľkosť bytu. Pozrite si dané lokality prostredníctvom Google Street View,
– koľko zhruba trvá hľadanie nového nájomníka,
– aké je trhové nájomné pri daných bytoch – o type by ste mať už predstavu z vašej predchádzajúcej analýzy,
– aký servis daný developer poskytuje a či vedia zabezpečiť aj základný servis prenajímanej nehnuteľnosti (viac nižšie),
– aké poplatky si účtujú za tieto služby.
- Nechajte si poslať ponuky a spravte si opäť ich analýzu.
- Vyrazte na obhliadky.
Okrem toho, že si na obhliadkach prezriete dané nehnuteľnosti – malo by ich byť ideálne štyri až päť za deň – využite svoj čas aj na prejdenie sa po danej lokalite. Vytvoríte si predstavu o mieste a o tom, či by ste do neho chceli investovať. Pomôže vám to aj v budúcnosti, keďže si už budete vedieť danú lokalitu lepšie predstaviť.
- Kúpte nehnuteľnosť 😉
Developer by vám mal vedieť pomôcť zastrešiť väčšinu úkonov:
– podpis zmlúv (vy ich dostanete na podpis poštou),
– čerpanie úveru môžete riešiť tiež s developerom, ktorý isto bude na seba viazať aj tieto služby alebo môžete využiť lokálneho agenta, s kontaktami v miestnej pobočky vašej financujúcej banky,
– prebratie bytu,
– komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorú zvyčajne dobrý developer tiež na seba viaže,
– zapojenie elektriny a plynu.
Rozsah úkonov v zastúpení závisí od vašej plnej moci.
- Prenajmite nehnuteľnosť
A pri dobrých vzťahoch aj toto daný developer môže za vás všetko vyriešiť, keďže idete spolu od prvého momentu.
A tu sa dostávame k otázke, či vôbec budete musieť do daného mesta pravidelne chodiť na kontrolu bytu, či pri hľadaní nového nájomníka. Nie nebudete. Môžete robiť všetky úkony úplne sami, no nie je to nevyhnutné. Môžete za to zaplatiť lokálnej firme a či už je to výmena spotrebiča či oprava WC či vetrom poškodené okno si počas nájmu nebudete chodiť riešiť sami, pretože v prípade dobrého developera to máte pod jednou strechou a táto služba sa nazýva „Property management“ – správa nehnuteľností.
Takže, šanca, že bývate v meste, kde sa aktuálne najviac oplatí investovať do nehnuteľností, je relatívne malá. Nenechajte sa preto zlákať tým, že vaše mesto dobre poznáte, a preto budete investovať jedine tam… Príležitostí je veľa a jednou z nich je napríklad táto krásna Skalica…